Стратегия развития города Уфы

Компактная Уфа: потенциал и вызовы

17/01/2015

Расползание Уфы резко повысит нагрузку на ее бюджет и почти наверняка превратит город в «губку» с недокапитализированной землей и на периферии, и в центре

О том, что Уфа должна быть компактной в Главархитектуре города начали говорить еще в конце 2000-ых. Но тогда конкретики были очень мало. В прошлом году партнер компании MLA+ Маркус Аппенцеллер заявил: «Уфа — Кремль XXI века, будущее развитие города на горе должно быть направлено на увеличение плотности и высотности. Тогда по своему силуэту столица Башкирии превратится в старый русский город, вышедшим на новый уровень масштаба».

С Аппенцеллером сложно не согласиться. Мотивы быть компактной у Уфы однозначно есть. Несмотря на то, что площадь города официально составляет 717 кв. км (для сравнения показатель Екатеринбурга с полуторамиллионным населением — 490 кв. км), 83% жилья сосредоточено на 158 кв. км Уфимского полуострова (45 — 50% горожан работают в Северной промзоне). И нельзя сказать, что люди ютятся. По данным Главархитектуры города, плотность застройки этой территории (FAR) — 0,55 (то есть на участке в 1 га в среднем стоит 5,5 тыс. кв. метров недвижимости), плотность населения — 99 человек на га. Коэффициент застройки (отношение пятна застройки к площади участка) — 0,17.

— В Европе мы видим примеры среднеэтажных (что важно) кварталов, где плотность застройки достигает 4,5, — комментирует урбанист, экс-глава пермского Бюро городских проектов Андрей Головин. — Я не говорю, что Уфе надо уплотниться в четыре раза. Но возможности возвести здания в центре у нее явно имеются.

Карта районов Уфы и Уфимской агломерации

О том, что потенциал Уфы во многом связан с развитием полуострова, говорит и исследование, проведенное Главархитектурой города. В его основу положена методика советского урбаниста Алексея Гутнова, который считал, что роль каждой территории города определяется текущим соотношением насыщенности (речь о разно­образии функций, привлекательности безотносительно расположения) и связанности (окружение и транспортная доступность). Устранение диспропорций этих показателей — важный резерв развития. Сотрудники Главархитектуры проанализировали примерно 1250 кварталов и выяснили, что высокую насыщенность демонстрируют только часть территорий в центре, Зеленой роще и в районе проспекта Октября. Явно проваливаются Инорс, Сипайлово, Новостройка, Черниковка, Нижегородка.

Золотая инфраструктура

На наш взгляд, у модели компактного города есть пять основных преимуществ. Во-первых, ее реализация снимает инфраструктурные риски: прокладывать инженерные коммуникации и дороги к чистому полю, организовывать в новых районах общественные пространства, строить детские сады, школы слишком дорого. Муниципалитет в условиях дефицита бюджета и девелопер из-за дороговизны заемных средств расходы не осилят, энергокомпании тянуть сети без гарантии потребления ресурса не будут (а застройщик ее дать не могут).

Противники компактности обычно заявляют: при уплотнительной застройке сети все равно придется менять. Бесспорно. Но коммуникации в российских городах изношены настолько, что муниципалитету их в любом случае необходимо перекладывать.

* FAR (Floor Area Ratio) — отношение совокупной площади зданий к площади земли, которую они занимают.
** GSI (Ground Space Index) — отношение пятна застройки к площади участка
Источник: Главархитектура Уфы

 

Во-вторых, редевелопмент территорий позволяет избавиться от физически и морально устаревшей частной и малоэтажной застройки. В Уфе это чуть ли не половина жилого фонда. В-третьих, компактность ведет к более эффективному использованию участков. В Уфе явно ощущается недокапитализированность земли: 33% домов в городе — одно-жвухэтажные, по метражу — это всего 4% жилфонда.

В-четвертых, повышение плотности избавляет город от риска стать «бубликом» (когда новые территории начинают жить, а центр деградирует) или «губкой» (центр теряет активность, окраины ее набирают, но недостаточно, в итоге деградирует весь город).

В-пятых, компактность уменьшает время транспортной корреспонденции (дом — работа, дом — магазин, дом — школа и т.д.), что в условиях резко возросшей мобильности населения крайне важно.

В интересах каждого

Вызовы компактной модели тоже достаточно очевидны. Первый — редевелопмент территории требует плотной работы с общественностью и собственниками сносимого жилья. В противном случае горожане быстро переквалифицируют работу над эффективностью использования пространства в точечную застройку, а владельцы старых квартир установят на них цену в несколько раз выше рыночной (уфимские застройщик говорят, что иногда платили по 270 — 280 тыс. рублей за кв. метр). Позитивно, что власти Уфы понимают: переговоры с горожанами — зона их ответственности.

— Город сам должен заниматься очисткой территории, делать проекты планировки и межевания территории, а уже затем отторговывать площадку девелоперу, — комментирует первый замглавы администрации Уфы Александр Филиппов. — В этом случае риски застройщика минимизированы. Ему не надо тратить колоссальные суммы на отселение или уходить в бесконечные судебные тяжбы. В прошлом году мы по такой схеме продали участок в 1,6 га на Уфимском полуострове за 305 млн рублей. Эта сумма кажется чрезмерной. Но с момента торгов прошел всего год, а на площадке уже возводится третий этаж первого дома. Кроме того, девелопер за счет высотной застройки «посадит» на этот участок 75 тыс. кв. метров жилья. Мне такая модель взаимодействия бизнеса и власти видится почти идеальной. Беда только в том, что у города денег на масштабную очистку площадок не хватает.

 Источник: Главархитектура Уфы

 

Второй вызов — необходимость исполнять социальные обязательства и требования федеральной власти по строительству доступного жилья. Уфимский полуостров — территория дорогая: средняя цена кв. метра — 64 тыс. рублей. Только необходимость расселения увеличивает себестоимость квадрата на 7 — 15 тыс. рублей.

Третий вызов — наличие в границах Уфы трех окраинных районов — Дёмы, Шакши и Затона, маргинализации которых нельзя допустить. На наш взгляд, на этих территориях также необходимо заняться уплотнительной застройкой (особенно велик потенциал Дёмы). Другим важным аспектом их развития должно стаьь повышения связанности с полуостровом.

Наконец, четвертый вызов — сохранение исторической застройки, вписывание ее в новый силуэт полуострова. В России, к сожалению, доминирующей формой работы с архитектурным наследием является снос (не важно, криминальный или мирный). В результате естественно сложившаяся разнообразная малоэтажная среда разрушается. На ее место приходят башни, окруженные забором. Это ведет к потере идентичности города и, как следствию, снижению турпотока (а туризм, напомним, является одним из приоритетных направлений развития экономики республики). Стоит признать, что путешественники сегодня не нацелены на осмотр пары-тройки уникальных достопримечательностей, они хотят ощутить дух места.

— Разрушение исторической среды запускает циклический механизм деградации, — уверен спецкор журнала «Эксперт» Алексей Щукин. — Снос такой застройки снижает привлекательность города для туристов и местных жителей. Это ослабляет экономику, а люди не испытывают гордости за свой город. В результате ресурсов на сохранение и развитие исторической застройки становится меньше, и город начинает еще больше терять привлекательность.

Город-губка (ни старые, ни новые территории не становятся успешшными) и город-бублик (новые территории успешны, старые деградируют).

У примитивной схемы «снос — застройка» однозначно есть альтернатива. Но нужна координация действия всех заинтересованных сторон.

— Без муниципальной власти в роли модератора процесса здесь не обойтись, — уверена директор Центра градостроительных компетенций РАНХиГС при президенте РФ и руководитель проектного бюро «Платформа» Ирина Ирбитская. — Город, во-первых, должен разработать политику в области сохранения архитектурных памятников, их ревитализации и интеграции в экономику, а во-вторых — создать общественную площадку, на которой все заинтересованные стороны смогут найти сбалансированное решение и договориться. Условно, организовывается совет, в который входят девелоперы, которые наверняка наработали успешные инструменты и механизмы расселения, муниципальные власти, отвечающие за баланс интересов в городе, эксперты в области городского развития, граждане и представители общественных организаций по защите наследия.

Город-(не)завод

Обратим внимание и еще на один немаловажный аспект, прямо увязанный с реализацией модели компактного города, — перенос предприятий за пределы города и редевелопмент производственных площадок. Они (даже без учета Северной промзоны) занимают около 34% территории Уфимского полуострова. Казалось бы, гигантский ресурс. Однако его высвобождение — палка о двух концах.

— С одной стороны, вынос производств — это улучшение экологии и архитектурного облика городского центра (сегодня существенная часть унылых заводских фасадов выходит на красные линии магистралей городского значения, что портит интегральный образ Уфы — Ред.), — замечает Александр Филиппов. Но с другой — мы четко понимаем: если увлечься этим процессом, то утратим рабочие места, а маятниковая миграция к новым точкам приложения сил обернется транспортным коллапсом. Я уверен, что промышленность в городе должна остаться, но приоритет нужно отдавать высокотехнологичному, интеллектуальному производству.

Такой подход выглядит наиболее взвешенным. Уфа не должна превращаться в исключительно постиндустриальный город (к этому нет предпосылок). Отказ от промышленного наследия, форсированное развитие третичного сектора принесет экономике города непоправимый ущерб. «Когда город занимается редевелопментом заброшенных промплощадок — это объяснимо, — замечает главный архитектор проекта Центра пространственной информации НИиПИ градостроительства​ Александр Антонов. — Но, насколько я понимаю, в Уфе сегодня большинство производств являются действующими. Это налоговая база для бюджета и муниципалитета, и региона».

Уфа — город промышленных пейзажей

Еще один аргумент против радикального обращения с промышленным наследием приводит гендиректор Корпорации развития РБ Артем Киреев:

— Мы постоянно получаем запросы от инвесторов (особенно иностранных), желающих открыть производство в черте города. Наиболее привлекательным является трасса Уфа — аэропорт. По мнению Ассоциации индустриальных парков (ИП), на территории столицы Башкирии безболезненно можно разместить пять ИП. Сегодня в пределах города их нет.

Таким образом, мы имеем дело с двумя задачами — «очеловечить» промзоны и одновременно избежать негативного влияния на экономику города. Это требует индивидуального подхода к каждому участку и к каждому объекту. Отметим также, что ревитализация промзоны не означает полного уничтожения предприятия. Современные технологии позволяют заводам становиться значительно более компактными. Соответственно они получают возможность использовать освободившуюся территорию.

На данный момент единственной площадкой, которая очевидно должна подвергнуться редевелопменту, является территория УЗЭМИК (квадрат в пределах улиц Пархоменко — Кировоградская — Большая гражданская —бульвар Ибрагимова)

— Оборудование, работающее в цехах УЗЭМИК введено в эксплуатацию еще в середине XX века, — замечает заместитель директора завода Виктор Перепелица. — Оно не отвечает требованиям безопасности, высокая степень его изношенности негативно сказывается на производительности труда и, соответственно, конкурентоспособности продукции. Некоторые машины использовать не представляется возможным, их необходимо утилизировать. Сейчас мы, как и многие предприятия, построенные в советские годы, терпим убытки из-за неэффективного использования инфраструктуры и участка. Страдает и город, существенная часть земель которого очень слабо капитализирована.

Цех завода УЗЭМИК

Руководство хочет изменить судьбу территории размером в 34 га. На данный ммоент рассматривается два варианта его освоения. Первый — квартал на 150 тыс. кв. метров жилья и 5 тыс. жителей, второй — квартал на 200 тыс. кв. метров и 6 тыс. жителей. Второй сценарий реализуется, если санитарно-защитные зоны УЗЭМИК и соседствующих с ним предприятий будут уменьшены.

Еще одна площадка, по которой необходимо принимать решение — кондитерская фабрика, принадлежащая компании Barilla (Италия). Предприятие иностранцам оказалось не нужным, после пожара они выстроили новый завод в Подмосковье, и сегодня он полностью закрывает спрос на российском рынке. На данный момент итальянцы рассматривают вариант размещения на месте фабрики одного из продуктовых гипермаркетов.

Принципиальных вызовов, с которыми столкнется (и уже сталкивается) Уфа при ревитализации промпространств можно выделить четыре. На них предстоит ответить. Первая — разнонаправленные интересы собственников земли (территория, принадлежавшая в советские годы одному заводу, за 25 лет рынка могла быть поделена между сотней компаний).

— Это существенное препятствие для реализации градостроительных стратегий, — уверен главный архитектор мастерской генплана Башкиргражданпроекта Аскар Ширгазин. — Задача ревитализации территории, обновления пространства может не получить и зачастую не получают поддержки со стороны обладателей земельных участков.

Очевидно, что функцию переговорщика в в этом случае должны взять на себя городские власти. Девелопер с ней не справится.

 |Источник: Главархитектура Уфы

 

Второй вызов — транспортная доступность. Любой проект ревитализации промзон предполагает изменение функционального назначения площадки и, соответственно, режима ее существования. Завод утром формирует входящий трафик, вечером — исходящий. Торгово-офисные, общественные и жилые пространства создают совершенно иные потоки.

Другой нюанс — объем трафика. Возьмем конкретный пример — УЗЭМИК. Сегодня там работает около 500 человек, это в 10 — 12 раз расчетного числа будущих жильцов.

Третий вызов — отсутствие площадок для переноса предприятий. Наиболее эффективный вариант — создание точек концентрации пропотенциала (особых зон, индустриальных парков). Сегодня вокруг Уфы таких объектов нет. Соответственно, переезд заводов выглядит крайне затруднительным.

Наконец, четвертый вызов — гармонизация интеерсов девелопера, города и общества.  Первому на месте бывшего завода проще всего построить жилье  — это прозрачный инвестпроект, с понятной экономикой (об этом, ка ки о прицнипах ревитализации в целом мы уже писали здесь). Но для города и будущих жильцов важно разнообразие инфраструктуры и наличие рабочих мест (один из проектов освоения промтерритории в Уфе ВЭБ завернул именно из-за отсутствия точек приложения труда). Кроме того, очевидно, что квартиры можно строить далеко не на всех землях.

— Например в Лихачевском узле стоит развивать функцию тоговли и развлечении, — считает Аскар Ширгазин. — Строить жилье там по экологическим соображениям практически невозможно. Хотя, я уверен, попытки будут — в формате апартаментов, апарт-отелей или общежитий. Эту практику необходимо пресечь.

Есть и пятый вызов, но его преодоление от города никак не зависит. Мы говорим о СНИПах, которые не позволяют заводам сокращать санитарные зоны. Это негативно влияет на экономику и ревитализации (сущестенная часть территории «отъедается»), и нового строительства. « В России строить завод с нуля гораздо доже, чем в Европе, — сетует Артем Киреев. — Наши соседи из стран СНГ пересмотрели свои стандарты а мы еще нет, Потмоу нам крайне сложно затянуть инвестора в стройку. Из-за российских СНИПов приходится строить избыточную инженерную, линейную и дорожную инфраструктуру». Это влечет за собой 20 —30-процентное удорожание проекта.

×
Анкета участника опроса

ФИО (полностью):

Дата рождения:

Как с вами лучше связаться?

Ваш e-mail:

Ваш телефон:

Я соглашаюсь на обработку персональных данных

×
Анкета волонтера

Анкета ПОМОЖЕТ оценить свое время. Сколько времени в день / неделю / месяц Вы действительно готовы уделять волонтерской деятельности. От этого зависит выбор формата участия в разработке стратегии.

ПОМОЖЕТ оценить свои силы. Прежде, чем браться за все, что кажется таким важным и нужным, необходимо задуматься: сможете ли Вы довести это до конца? Сумеете ли качественно осуществить выбранный вид помощи? Остановитесь и оцените свои силы.

ПОМОЖЕТ начать с малого. Это позволит адекватно оценить свои силы, увидеть людей, с которыми придется работать вместе, даст им возможность увидеть Вас в деле.

ДАННЫЕ АНКЕТЫ НЕ БУДУТ РАСПРОСТРАНЯТЬСЯ БЕЗ ВАШЕГО ВЕДОМА!

ФИО (полностью):

Дата рождения:

Как с вами лучше связаться?

Ваш e-mail:

Ваш телефон:

Что именно привлекает Вас в волонтерской деятельности (отметьте нужное):

Есть ли у Вас опыт волонтерской и добровольческой деятельности? Если есть, какой именно:

Оцените себя от 1 до 10 по следующим качествам:
Ответственность: Конфликтность: Стрессоустойчивость: Коммуникабельность:

Какие виды деятельности вы предпочитаете:

Какими компьютерными программами Вы владеете:

Ваши навыки (что Вы умеете делать лучше всего, чему можете научить):

Ваши увлечения, хобби:

Как Вы любите проводить свободное время:

Сколько времени Вы готовы посвящать волонтерской деятельности:

Ваш жизненный девиз:

Я соглашаюсь на обработку персональных данных

×
Анкета эксперта

ФИО (полностью):

Дата рождения:

Как с вами лучше связаться?

Ваш e-mail:

Ваш телефон:

Ваши компетенции:

Я соглашаюсь на обработку персональных данных

×
Авторизуйтесь
Логин:
Пароль: